Comunidades de propietarios, consideración como consumidores

¿Tienen las comunidades de propietarios la condición de consumidores? La respuesta a esta pregunta resulta de enorme trascendencia al objeto de proteger a las comunidades de las cláusulas abusivas en los contratos que lleven a cabo. En este artículo resolvemos esta pregunta y exponemos los efectos que tiene para las comunidades de propietarios su inclusión dentro de la categoría de consumidores. 

Legislación y jurisprudencia sobre la materia

La Directiva Europea 93/13 del Consejo, de 5 de abril de 1993, dictada para la defensa de los consumidores frente las cláusulas abusivas de los contratos suscritos por los mismos, define como consumidor a “ toda persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional”. Las comunidades de propietarios no tienen la condición de personas físicas ni jurídicas, sino que son  “entes sin personalidad jurídica”. Debido a ello, quedaban fuera del concepto de consumidores y no podían acogerse a los beneficios establecidos para los mismos en la normativa comunitaria.  

Este criterio cambió radicalmente a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2021. Según esta resolución, también se pueden aplicar a las comunidades de propietarios las normas de protección de los consumidores en los contratos que celebren en el mantenimiento de sus servicios. La decisión del Tribunal Supremo se basa en la sentencia sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de 2 de abril de 2020, en la que si bien se reconoce que las comunidades de propietarios no tienen la condición de persona física, mientras la Unión Europea no intervenga al respecto, los Estados miembros tienen la libertad de regular el régimen jurídico de la comunidad de propietarios en su ordenamiento jurídico concediéndole los beneficios similares a los de una persona física, en lo que respecta al beneficio frente a las cláusulas abusivas. En virtud de lo dispuesto en la Sentencia del Tribunal Supremo, de 13 de abril de 2021, las comunidades de propietarios ostentan la condición de consumidores y están protegidos frente a las cláusulas abusivas en los contratos que lleven a cabo. 

Efectos  de la condición de consumidores de las comunidades de propietarios

El principal efecto de la consideración de consumidores de las comunidades de propietarios es que tienen un nivel de protección más alto frente a las posibles cláusulas abusivas incluidas en todos los contratos que celebren.

Para que las comunidades gocen de la condición de consumidores deben cumplirse los siguientes requisitos:

•  Que la comunidad de propietarios actúe al margen de cualquier actividad empresarial o comercial (es decir, sin ánimo de lucro).
•  Que la comunidad de propietarios actúe como destinataria final de los bienes o servicios contratados.

Los ejemplos más claros de la condición de consumidor de las comunidades de propietarios son aquellos casos en los que la comunidad contrata el arrendamiento de servicios para el mantenimiento de sus instalaciones (limpieza de zonas comunes, ascensores, antenas, mantenimiento de jardines, servicios de conserjería, etc.).

Las comunidades de propietarios podrán reclamar contra las cláusulas abusivas establecidas en los contratos que suscriban. Recordemos que para que una cláusula se considere abusiva deben concurrir, entre otros, alguno de los siguientes aspectos:

• Que el contrato haya sido celebrado con una empresa.
• Que en el contrato figure alguna cláusula que no haya sido negociada individualmente con el consumidor o usuario.
• Que alguna de las cláusulas se haya establecido en contra de los principios de buena fe.
• Que haya un desequilibrio injustificado o importante entre los derechos y obligaciones de las partes.
• Que alguna de las cláusulas cause un perjuicio al consumidor.

Por lo tanto, si en cualquier contrato de arrendamientos de servicios hay una cláusula abusiva, la comunidad de propietarios podrá demandar judicialmente a la empresa y solicitar la nulidad de dicha cláusula. 

Principales cláusulas abusivas en las comunidades de propietarios

La declaración de abusivas de las cláusulas de un contrato debe ser establecida  judicialmente en función de cada caso concreto. Sin embargo, podemos enumerar entre las más frecuentes las siguientes:

Duración excesiva de los contratos

La mayoría de los contratos de una comunidad de propietarios se establecen por un  año. Sin embargo, en determinados casos, como en el mantenimiento de ascensores, suelen tener una duración de cinco años pero si sobrepasa este plazo, el contrato puede considerarse abusivo. En muchos casos, los tribunales han declarado que una duración de un contrato de diez años es excesiva.

Prórrogas automáticas demasiado largas del contrato

Las prórrogas automáticas o prórrogas tácitas obligan a las comunidades de propietarios a avisar con antelación a la empresa que presta el servicio para que el contrato no vuelva a entrar en vigor por un periodo similar. En este sentido, no parece demasiado lógico establecer prórrogas demasiado largas ni hacer que las mismas se renueven automáticamente por una duración similar. Estaríamos en este caso cuando el contrato contempla prórrogas de cinco o diez años que automáticamente se renuevan por otros cinco o diez años.

Indemnización por cancelación anticipada del contrato

Cuando el contrato tiene una duración determinada y la comunidad de propietarios lo cancela antes, puede haber alguna cláusula que penalice la cancelación y establezca el pago de una cantidad a la empresa en concepto de indemnización. En este aspecto, los tribunales pueden controlar las indemnizaciones elevadas fijadas en los contratos, establecer que las mismas producen un enriquecimiento injusto y, por tanto, declararlas nulas.

Estos son solo algunos ejemplos de cláusulas abusivas que pueden constar en los contratos de arrendamientos de servicios de las comunidades de propietarios, pero la casuística es tan extensa como la propia variedad de contratos y sus estipulaciones concretas. 

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